Jawność cen mieszkań 2026: co musi być na stronie dewelopera

Deweloper musi pokazać na swojej stronie cenę każdego lokalu, cenę za metr kwadratowy, ceny miejsc postojowych i komórek osobno, a do tego historię zmian tych cen z datami. Te same dane raz na dobę pobiera rządowy portal dane.gov.pl. Od 11 listopada 2026 plik z danymi musi mieć jednolitą strukturę określoną przez ministra cyfryzacji.

Poniżej rozpisuję, co dokładnie musi się znaleźć na stronie, jak działa raportowanie i co realnie zmienia listopadowa nowelizacja.

Sześć bloków danych, które muszą być na stronie

1. Dane dewelopera i inwestycji: kto sprzedaje i gdzie.
2. Identyfikacja lokalu: oznaczenie, po którym da się powiązać ofertę z konkretnym mieszkaniem.
3. Cena lokalu i cena za metr kwadratowy: obie, nie jedna z nich.
4. Ceny części dodatkowych: miejsca postojowe, komórki lokatorskie i inne pomieszczenia przynależne, każde jako osobna pozycja.
5. Świadczenia wliczone w cenę: co kupujący dostaje w tej kwocie.
6. Historia zmian ceny: każda zmiana z datą, od momentu pierwszej publikacji.

Dane mają być dostępne bez logowania, bez wypełniania formularza i bez kontaktu z handlowcem. „Cena po kontakcie” przestała być dopuszczalną odpowiedzią.

Kogo to dotyczy i od kiedy

Ustawa o jawności cen weszła w życie 11 lipca 2025 roku. Dla inwestycji, w których sprzedaż ruszyła wcześniej, obowiązywał okres przejściowy, który skończył się 11 września 2025.

Od tamtej pory nie ma wyjątku ze względu na datę rozpoczęcia budowy czy sprzedaży. Obowiązek dotyczy dewelopera w rozumieniu ustawy deweloperskiej, także wtedy, gdy inwestycję formalnie prowadzi spółka celowa, a sprzedaż idzie pod marką grupy.

Jest jeszcze jeden moment, o którym łatwo zapomnieć przy planowaniu startu sprzedaży. Jeśli inwestycja przewiduje umowy rezerwacyjne, dane muszą być na stronie przed zawarciem pierwszej takiej umowy, a nie od dnia, w którym ogłaszacie start sprzedaży. Te dwie daty potrafią dzielić dwa tygodnie.

Cena za metr kwadratowy liczona według normy

Od 13 lutego 2026 roku powierzchnię użytkową, z której wylicza się cenę za metr, liczy się według wskazanej Polskiej Normy. U części deweloperów przesunęło to wartości w cennikach, a skoro przesunęła się cena za metr, musiała też zostawić ślad w historii zmian.

Jeśli Twoja strona liczy cenę za metr dzieleniem w arkuszu, sprawdź, z jakiej powierzchni. Rozbieżność między powierzchnią w prospekcie a tą użytą do wyliczenia ceny na stronie to błąd, który widać od razu przy porównaniu.

Historia zmian cen, czyli to, o czym zapomina się najczęściej

Historia zmian to nie jest lista „aktualny cennik i poprzedni cennik”. To zapis każdej zmiany ceny konkretnego lokalu wraz z datą.

W praktyce dzieli to deweloperów na dwie grupy. Jedni mają stronę, która zapisuje zmianę automatycznie w momencie edycji ceny. Drudzy prowadzą historię ręcznie, w tabeli w edytorze, i ta druga grupa prędzej czy później ma dziurę w zapisie. Ręcznie prowadzona kronika jest pierwszą rzeczą, o której się zapomina w tygodniu, gdy dzieje się coś ważniejszego.

Warto też wiedzieć, jak ta historia działa sprzedażowo. Ciąg podwyżek widoczny na stronie bywa używany przez kupujących jako argument w negocjacjach. Odpowiedzią nie jest chowanie danych, bo tego nie wolno, tylko pokazanie ich w kontekście postępu budowy.

Raportowanie do dane.gov.pl działa inaczej, niż się wydaje

Tu najczęściej pojawia się nieporozumienie. Deweloper niczego nie wysyła.

Mechanizm jest odwrotny: firma udostępnia na swoim serwerze plik z danymi pod stałym adresem, a portal sam po niego przychodzi, raz na dobę. Razem z plikiem danych udostępnia się plik kontrolny z sumą MD5, po której system sprawdza, czy zawartość się zmieniła i czy nie jest uszkodzona.

Konsekwencja praktyczna jest taka, że to nie jest czynność, którą ktoś „robi rano”. To ma działać samo, codziennie, także w święta. Błąd w strukturze pliku, na przykład złe kodowanie polskich znaków albo kolumny niezgodne ze wzorcem, potrafi położyć cały raport, a nie jeden rekord.

Jeśli w Twojej firmie plik powstaje przez ręczne przepisanie danych z arkusza, macie dwa problemy naraz: codzienną pracę do wykonania i ryzyko, że plik rozjedzie się z tym, co pokazuje strona. Szczegóły techniczne rozpisałem w osobnym tekście o raportowaniu cen mieszkań do dane.gov.pl w nowym formacie.

Co naprawdę zmienia 11 listopada 2026

Nowelizacja z 17 lipca 2026 roku została ogłoszona 10 sierpnia (Dz.U. 2026 poz. 1077) i wchodzi w życie 11 listopada. Daje ministrowi cyfryzacji podstawę do określenia w rozporządzeniu jednolitej struktury danych, w której deweloperzy udostępniają informacje o cenach.

Do tej pory Ministerstwo Cyfryzacji tylko rekomendowało ustrukturyzowany format. Część firm z niego korzystała, część publikowała dane po swojemu, a portal dostawał pliki, których nie dało się ze sobą porównać.

Projekt rozporządzenia ministerstwo przygotowało 23 września 2026 i skierowało do konsultacji. Według projektu rozporządzenie ma wejść w życie razem z ustawą, 11 listopada.

Co z tego wynika dla dewelopera:

• Zakres danych się nie zmienia. Nowelizacja nie dokłada nowych informacji do publikacji i nie zwiększa częstotliwości raportowania.
• Zmienia się forma. Każdy lokal ma być odrębnym rekordem, a w plikach tabelarycznych każda informacja ma trafiać do określonej kolumny.
• Błędny format przestaje być drobiazgiem. Niestosowanie wymaganej struktury ma być traktowane jak brak publikacji, z tymi samymi sankcjami.
• Dlatego warto przygotować dane, a nie tylko plik. Jeśli ceny, metraże i statusy siedzą w jednej bazie, z której plik generuje się automatycznie, dostosowanie do nowej struktury to poprawka w eksporcie. Jeśli plik powstaje ręcznie, każda zmiana wzorca to od nowa ta sama robota.

Co grozi za niedopełnienie obowiązku

Dwie rzeczy, niezależne od siebie.

Cena korzystniejsza dla kupującego. Jeśli cena na stronie różni się od tej w umowie albo od zaraportowanej, kupujący może żądać tej niższej. To ryzyko materializuje się od razu i bez żadnego postępowania. Wystarczy, że ktoś zrobi zrzut ekranu.

Kara UOKiK do 10% rocznego obrotu. Brak publikacji, spóźnione raportowanie, a od 11 listopada także plik w niewłaściwej strukturze może zostać uznany za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Podstawą jest art. 106 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Liczy się obrót z roku poprzedzającego rok nałożenia kary, więc sankcja rośnie razem z firmą.

Do tego dochodzi trzecia ścieżka, o której mówi się rzadziej: niestosowanie wymaganego sposobu udostępniania danych może być traktowane jako czyn nieuczciwej konkurencji. Roszczenie zgłasza wtedy konkurencja, bez czekania na urząd.

Jak to wygląda po stronie strony internetowej

Przepis mówi, co ma być dostępne. Nie mówi, jak ma wyglądać. W praktyce część rozwiązań spełnia literę obowiązku i jednocześnie szkodzi sprzedaży.

Działa dobrze:

• tabela cen generowana z tej samej bazy, z której żyją karty lokali,
• historia zmian zapisywana automatycznie przy edycji,
• filtry po cenie, metrażu i liczbie pokoi na tej samej liście,
• plik raportowy generowany z tej samej bazy, bez przepisywania.

Spełnia obowiązek, ale szkodzi:

• cennik jako PDF do pobrania: Google go nie przeczyta, klient na telefonie też nie,
• cennik jako obrazek: jak wyżej, tylko gorzej,
• osobna, ukryta podstrona „Informacja o cenach”, do której nie prowadzi żaden link z oferty.

Nie spełnia obowiązku:

• „cena po kontakcie” albo formularz przed pokazaniem ceny,
• cennik dostępny po zalogowaniu,
• strona, na której są ceny, ale nie ma historii zmian.

Najczęstszy błąd nie jest jednak formalny, tylko organizacyjny: ta sama cena żyje w czterech miejscach naraz. Na stronie, w cenniku PDF, w arkuszu działu sprzedaży i w głowie handlowca. Cztery kopie oznaczają cztery różne prawdy, bo każdą aktualizuje się w innym momencie. Do 2025 roku kończyło się to niezręczną rozmową. Teraz kończy się roszczeniem o niższą cenę.

Tak wyglądało to u LUX DEWELOPER przed wdrożeniem: cennik w PDF, który trzeba było przygotować i podmienić przy każdej zmianie. Jak zamieniłem go w bazę lokali, z której powstaje strona, historia cen i plik raportowy, opisałem w case study strony inwestycji Apartamenty Pobitno.

Najczęstsze pytania

Czy cena ma być brutto?

Ma być ceną, jaką zapłaci kupujący. Jeśli coś nie jest wliczone, informacja o tym musi być przy cenie, a nie w przypisie na dole strony.

Czy miejsca postojowe też trzeba publikować?

Tak, jako osobne pozycje. To samo dotyczy komórek lokatorskich i innych pomieszczeń przynależnych.

Czy obowiązek dotyczy nas, skoro sprzedajemy tylko kilka mieszkań?

Tak. Ustawa nie przewiduje progu ilościowego.

Kiedy dokładnie trzeba zacząć publikować ceny?

Od rozpoczęcia sprzedaży, a przy umowach rezerwacyjnych przed zawarciem pierwszej z nich.

Czy 11 listopada muszę coś wysłać?

Nie. Mechanizm zostaje ten sam: portal pobiera plik z Waszego serwera. Zmienia się wymagana struktura tego pliku, więc warto sprawdzić go przed tą datą, a nie po pierwszym odrzuceniu.

Czy wystarczy wtyczka do WordPressa?

Przy jednej inwestycji i kilkunastu lokalach zwykle tak. Wtyczka przestaje wystarczać, gdy dochodzi druga inwestycja, integracja z systemem sprzedaży albo własny rytm aktualizacji.

Co, jeśli raport przez kilka dni się nie generował?

Przerwę widać w portalu, a każdy dzień bez aktualnych danych to dzień, w którym obowiązek nie był wykonany. Warto ustawić monitoring, który sygnalizuje brak aktualizacji pliku, zamiast dowiadywać się o tym od kogoś z zewnątrz.

Zamiast podsumowania

Obowiązek jawności cen nie jest problemem prawnym. Jest problemem danych. Firma, która ma jedno miejsce z cenami i generuje z niego stronę, cennik i plik raportowy, spełnia przepisy przy okazji. Firma, która trzyma ceny w czterech miejscach, będzie miała ten problem co miesiąc, niezależnie od tego, ile rozporządzeń jeszcze wyjdzie.

Jeśli nie macie pewności, w której grupie jesteście, sprawdzę to za Was: przeglądam stronę i sposób, w jaki powstają u Was ceny, i wracam z listą rozbieżności. Więcej o tym, jak pracuję, przeczytasz na stronie o stronach i systemach dla deweloperów.

Autor: Maciej Brzana, Kreation Studio. Stan prawny na 26 października 2026. Tekst nie jest poradą prawną; przy wątpliwościach dotyczących konkretnej inwestycji skonsultuj się z prawnikiem. Podstawy: ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym w brzmieniu nadanym ustawą z 21 maja 2025 r. oraz ustawą z 17 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1077); art. 106 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.