Raportowanie cen mieszkań do dane.gov.pl: nowy format danych od 11 listopada 2026

Od 11 listopada 2026 plik z cenami mieszkań, który deweloper udostępnia portalowi dane.gov.pl, musi mieć jednolitą strukturę określoną rozporządzeniem ministra cyfryzacji. Zakres danych i częstotliwość się nie zmieniają: dalej chodzi o ceny lokali, części przynależnych i świadczeń, pobierane raz na dobę. Zmienia się to, jak plik ma być zbudowany, a błędna struktura zaczyna być traktowana jak brak publikacji.

Jeśli Wasz plik powstaje automatycznie z bazy lokali, dostosowanie to zwykle poprawka w eksporcie. Jeśli ktoś go przygotowuje ręcznie, te dwa tygodnie warto wykorzystać na coś więcej niż przepisanie nagłówków kolumn.

Co się zmienia, a co zostaje po staremu

Najważniejszy jest ostatni wiersz. Do tej pory plik „jakoś zbudowany” wystarczał, bo liczyło się to, że dane w ogóle są. Od listopada liczy się też to, czy portal potrafi je przeczytać.

Skąd ta zmiana

Ustawa o jawności cen kazała deweloperom udostępniać dane, ale nie narzuciła ich formy. Ministerstwo Cyfryzacji przygotowało wzorcowy format i zachęcało do jego stosowania. Część firm z niego skorzystała, część publikowała dane po swojemu: z innymi nazwami kolumn, w innych jednostkach, czasem z kilkoma lokalami w jednym wierszu.

Efekt był taki, że portal zbierał dane od kilku tysięcy deweloperów, których nie dało się automatycznie zestawić. Ustawa z 17 lipca 2026 roku (Dz.U. 2026 poz. 1077), która wchodzi w życie 11 listopada, daje ministrowi podstawę do określenia jednej struktury w rozporządzeniu.

Co jest w projekcie rozporządzenia

Projekt ministerstwo przygotowało 23 września 2026 i skierowało do konsultacji. Według projektu rozporządzenie ma wejść w życie tego samego dnia co ustawa, 11 listopada. Z dostępnych omówień wynika, że:

• każdy lokal lub dom to odrębny rekord danych, czyli jeden wiersz na jedno mieszkanie, bez grupowania,
• w plikach tabelarycznych każda informacja trafia do określonej kolumny, więc liczy się kolejność i nazewnictwo, a nie tylko obecność danych,
• struktura obejmuje siedem grup informacji: cenę za metr i datę jej obowiązywania, cenę całkowitą lokalu lub domu, ceny pomieszczeń przynależnych, ceny części nieruchomości, wartość praw niezbędnych do korzystania z lokalu, inne świadczenia pieniężne związane z umową oraz dane identyfikujące inwestycję i ofertę,
• minister ma udostępnić na portalu wzorcowe dokumenty elektroniczne, według których buduje się plik.

W omówieniach projektu nie pojawia się okres przejściowy dla firm, które publikują dane po swojemu. Zakładałbym więc, że od 11 listopada plik ma być zgodny z nową strukturą, i przygotowywał się do tej daty, a nie do pierwszego pisma z urzędu.

Ostateczna treść rozporządzenia może się jeszcze różnić od projektu. Przed wdrożeniem zmian w eksporcie sprawdźcie aktualną wersję w Rządowym Centrum Legislacji i wzorce opublikowane na dane.gov.pl.

Jak portal pobiera dane

Tu warto zatrzymać się na chwilę, bo od tego zależy, co w ogóle trzeba przygotować. Deweloper niczego nie wysyła ani nie wgrywa przez formularz.

1. Firma publikuje plik z danymi pod stałym, publicznym adresem na swoim serwerze.
2. Obok udostępnia plik kontrolny z sumą MD5 tego pliku.
3. Portal raz na dobę odwiedza ten adres, porównuje sumę kontrolną i pobiera dane, jeśli się zmieniły.

Z tego wynikają trzy rzeczy, o których mało kto myśli. Adres pliku nie może się zmieniać przy aktualizacji strony. Serwer nie może blokować automatycznych zapytań, bo portal jest właśnie takim zapytaniem. A suma MD5 musi być przeliczana przy każdej zmianie pliku, inaczej portal uzna, że nic się nie zmieniło, albo że plik jest uszkodzony.

Drugi punkt nie jest teoretyczny. Przy pracy nad case study jednej z moich realizacji okazało się, że serwer klienta odrzuca automatyczne pobrania z zewnątrz. Takie zabezpieczenie chroni stronę przed botami, ale jeśli obejmie adres pliku raportowego, odetnie też portal.

Co znaczy „odczyt maszynowy” w praktyce

Plik czytelny dla człowieka nie jest jeszcze plikiem czytelnym dla maszyny. Najczęstsze różnice, które wychodzą przy porządkowaniu danych:

• Liczby zapisane jak tekst. „475 038 zł”, „ok. 52 m²” czy „od 9 900” człowiek zrozumie, a system nie. W polu liczbowym ma być sama liczba, bez spacji, waluty i jednostki.
• Różne formaty dat. 11.11.2026, 2026-11-11 i „11 listopada” w jednej kolumnie to trzy różne typy danych.
• Kilka lokali w jednym wierszu. „M12–M15, 3 pokoje, od 520 000 zł” to wygodny skrót w cenniku i błąd w pliku, gdzie każdy lokal ma być osobnym rekordem.
• Puste pola i „zapytaj”. Brak ceny albo dopisek zamiast liczby to w nowym układzie po prostu niekompletny rekord.
• Kodowanie znaków. Plik zapisany w starym kodowaniu potrafi zamienić „Łąkowa” w krzaki i to w adresie inwestycji, czyli w polu, po którym portal łączy dane.
• Scalone komórki i wiersze podsumowań. Arkusz przygotowany do druku, z nagłówkami grup i sumami na dole, nie nadaje się do eksportu bez przeróbki.

Ręcznie czy automatycznie: uczciwy rachunek

Plik można przygotowywać ręcznie. Wtedy każda zmiana ceny oznacza edycję arkusza, eksport, kontrolę struktury, wgranie na serwer i przeliczenie sumy kontrolnej. Jeśli ktoś pilnuje tego codziennie po kwadrans, to przy 250 dniach roboczych daje około 62 godzin rocznie, czyli półtora tygodnia pracy jednej osoby. Do tego dochodzą dni, w których ta osoba jest na urlopie.

Większy problem niż czas to rozjazd. Ręcznie przygotowany plik żyje obok strony, a nie z niej. Wystarczy, że ktoś zmieni cenę na stronie i zapomni o arkuszu, żeby portal dostał coś innego niż kupujący.

Automatycznie da się to zrobić na trzy sposoby:

• wtyczka do WordPressa, która generuje plik z lokali zapisanych na stronie: najtańsze rozwiązanie przy jednej inwestycji,
• eksport z bazy lokali zbudowanej pod konkretną inwestycję: plik, karty mieszkań i tabela cen biorą dane z jednego miejsca,
• osobny proces poza stroną, na przykład w n8n: raportowanie działa nawet wtedy, gdy strona przechodzi przebudowę, a zmiana struktury pliku to wymiana jednego elementu.

Trzeci wariant wdrożyłem dla LUX DEWELOPER przy inwestycji Apartamenty Pobitno. Jak to wygląda razem ze stroną i historią cen, opisałem w case study strony inwestycji.

Co sprawdzić przed 11 listopada

1. Otwórz adres pliku w przeglądarce w trybie prywatnym. Jeśli wymaga logowania, przekierowuje albo zwraca błąd, portal też go nie pobierze.
2. Sprawdź plik MD5. Czy istnieje, czy jest pod przewidywalnym adresem i czy zmienia się razem z plikiem danych.
3. Policz rekordy. Liczba wierszy powinna odpowiadać liczbie lokali w ofercie, łącznie z miejscami postojowymi i komórkami tam, gdzie są osobnymi pozycjami.
4. Przejrzyj typy danych. Liczby bez spacji i jednostek, daty w jednym formacie, kodowanie UTF-8.
5. Porównaj nagłówki ze wzorcem. Gdy ministerstwo opublikuje ostateczne wzorce, sprawdź nazwy i kolejność kolumn.
6. Ustal, kto za to odpowiada. Z imienia i nazwiska. „Marketing” i „IT” to nie są osoby.
7. Ustaw powiadomienie o braku aktualizacji. Prosty monitoring, który daje znać, gdy plik nie zmienił się od kilku dni mimo zmian w ofercie.
8. Po 11 listopada zajrzyj na dane.gov.pl. Sprawdź, czy Wasz zasób się aktualizuje i czy dane wyglądają tak, jak w pliku.

Co grozi za błędny format

Od 11 listopada niestosowanie wymaganej struktury ma być traktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. Za to UOKiK może nałożyć karę do 10% rocznego obrotu (art. 106 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów). Niezależnie od tego nieprawidłowe udostępnianie danych może zostać uznane za czyn nieuczciwej konkurencji, a wtedy z roszczeniem może przyjść inny deweloper.

Szerzej o tym, co musi być na samej stronie inwestycji i jakie są sankcje za brak cen, piszę w tekście o jawności cen mieszkań i obowiązkach dewelopera.

Najczęstsze pytania

Czy 11 listopada muszę coś wysłać do ministerstwa?

Nie. Portal dalej sam pobiera plik z Waszego serwera. Zmienia się wymagana struktura tego pliku.

Czy format rekomendowany do tej pory przez ministerstwo wystarczy?

Prawdopodobnie będzie bliski nowej struktury, bo przygotowało go to samo ministerstwo, ale miarodajne jest rozporządzenie i opublikowane na jego podstawie wzorce. Jeśli już z niego korzystacie, macie najmniej pracy. Sprawdźcie jednak nazwy i kolejność kolumn po publikacji wzorców.

Czy zakres danych do publikacji się poszerza?

Nie. Projekt nie dokłada nowych informacji i nie zwiększa częstotliwości raportowania. Zmienia tylko sposób, w jaki dane mają być zapisane.

Co, jeśli prowadzimy kilka inwestycji?

Każdy lokal ma być osobnym rekordem z danymi identyfikującymi inwestycję. Przy kilku inwestycjach ręczne przygotowywanie pliku szybko przestaje być realne, bo ta sama praca mnoży się przez liczbę projektów.

Czy wtyczka do WordPressa wystarczy?

Przy jednej inwestycji zwykle tak, o ile jej autor dostosuje eksport do nowej struktury. Przed 11 listopada sprawdźcie, czy wtyczka ma aktualizację pod rozporządzenie i kto ją utrzymuje.

Czy plik może stać na innym serwerze niż strona?

Tak, ważne, żeby adres był stały i publicznie dostępny. Osobny serwer bywa nawet bezpieczniejszy, bo przebudowa strony nie przerywa raportowania.

Zamiast podsumowania

Listopadowa zmiana nie dokłada pracy firmom, które mają dane w jednym miejscu. Dokłada ją tym, u których plik raportowy jest osobnym bytem, prowadzonym obok strony i obok cennika. Dla nich 11 listopada to dobry moment, żeby przestać poprawiać plik i zacząć go generować.

Jeśli chcecie sprawdzić, w jakim stanie jest Wasz plik i strona inwestycji, zrobię to w ramach audytu: dwa dni, lista rozbieżności i wycena naprawy.

Autor: Maciej Brzana, Kreation Studio. Stan prawny na 26 października 2026, na podstawie projektu rozporządzenia z 23 września 2026. Ostateczna treść rozporządzenia może się różnić od projektu. Tekst nie jest poradą prawną. Podstawy: ustawa z 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2026 poz. 1077), art. 19b ust. 2a ustawy deweloperskiej, art. 106 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.